Spowolnienie biurowe

Spadek popytu oraz problemy dotyczące finansowania nowych projektów, zaowocowały wstrzymaniem wielu planowanych inwestycji. Jednocześnie na rynku zaczęła wzrastać liczba biur oferowanych do podnajmu przez najemców redukujących swoje potrzeby powierzchniowe i szukających oszczędności. W rezultacie, w perspektywie krótkoterminowej, nastąpił wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej oraz spadek poziomu czynszów.

W związku z kryzysem finansowym banki zmieniły politykę finansowania projektów inwestycyjnych. Wymagają one obecnie znacznie wyższego poziomu kapitału własnego oraz wynajęcia od 40 do 60 proc. powierzchni w projekcie. W efekcie tych obostrzeń oraz spadku popytu, rozpoczęcie realizacji wielu inwestycji biurowych zostało wstrzymane. Aby zminimalizować ryzyko, duża część inwestycji zostanie przeprojektowana, celem zwiększenia ilości faz i zmniejszenia powierzchni jednorazowo oddawanej do użytku. W Warszawie, w 1 kw. 2009 oddano do użytku 86,7 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej (w tym kompleks Lipowy Office Park, 38,5 tys. m²). Większość tych obiektów została jednak już wynajęta wcześniej w ramach umów pre-let.

* czynsze transakcyjne

Koniec roku 2008 oraz początek I kw. 2009 stały pod znakiem znacznego spadku popytu (wolumen transakcji najmu w Warszawie wyniósł 45,5 tys. m², co stanowi spadek o około 67 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2008 r.). Firmy wstrzymały decyzje o najmie, oczekując spadku czynszów, które faktycznie w lokalizacjach najbardziej przeszacowanych uległy istotnej korekcie. Jednakże już w drugiej połowie 1 kw. 2009 zaobserwowaliśmy znaczne ożywienie i wzrost aktywności najemców. W związku z powszechną polityką cięcia kosztów, firmy deklarują mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię biurową oraz wzrost zainteresowania renegocjacjami.

W rezultacie wyżej omówionych czynników podaż powierzchni biurowej będzie niższa niż zakładano, szczególnie w II poł. 2010 r. Większość budynków biurowych dostarczanych obecnie na rynek została już wynajęta przez firmy realizujące w okresie hossy strategię ekspansji lub konsolidacji. Mimo obserwowanego spadku popytu na nowe powierzchnie biurowe, wciąż notuje się stałe zainteresowanie umowami pre-lease zawieranymi z deweloperami oferującymi agresywne pakiety zachęt umożliwiające obniżenie do minimum wydatków inwestycyjnych. W dłuższym okresie drastyczne ograniczenie inwestycji może skutkować odwróceniem obecnego trendu rynkowego.

(agaka)